Голосование по охране

[Dimon_]

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Иванова О.В. Дело №33-3255/2010 г.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
21 июля 2010 г. г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Науменко Б.И.
судей Бояровой И.К., Ольховского В.Н.
при секретаре МинченкоИ.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июля 2010 г. дело по кассационной жалобе ООО «Риал СКС» на решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 14 мая 2010 г., которым суд постановил: В удовлетворении иска ООО «Риал СКС» к Родичевой Е.Е. о взыскании задолженности за оказание услуг по охране территории - отказать. Встречный иск Родичевой ЕГЕ. удовлетворить частично. Признать действия ООО «Риал СКС» по начислению платы за услуги вахтера, охраны территории незаконными.
Обязать ООО «Риал СКС» зачесть произведенные Родичевой Е.Е. платежи за услуги вахтера за период с 2006 года по 2010 года на сумму в размере 48 795 рублей 18 копеек, а также платежи за услуги уборки придомовой территории за период с 2006 года по 2010 года на сумму 6049 рублей 29 копеек в счет будущих платежей за оказание услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать. Взыскать с ООО «Риал СКС» в пользу Родичевой Е.Е. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Бояровой И.К, объяснения Родичевой Е.Е., ее представителя Островского К.К., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО «Риал СКС» обратилось в суд с иском к Родичевой Е.Е. о взыскании задолженности за оказание услуг по охране территории, указывая, что оказывает услуги по содержанию жилого фонда, охране территории дома по ул. К. В квартире указанного дома проживает собственник Родичева Е.Е. Как обслуживающая организация ООО «Риал СКС» производит техническое обслуживание дома, а также производит охрану придомовой территории. В соответствии со ст. ст. 153, 155, 156, 157 ЖК РФ и Правил предоставления коммунальных услуг граждане обязаны своевременно производить оплату жилья и коммунальных услуг, не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным. По состоянию на 2010 г. задолженность ответчика за охрану территории составила 21 380 руб. 60 коп., которую управляющая компания и просит взыскать с Родичевой.
В свою очередь Родичева Е.Е. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Риал СКС» о признании действий по начислению платы незаконными, обязании зачесть произведенные платежи в счет будущих платежей, указывая, что ответчик вопреки действующему жилищному законодательству РФ, законодательству о защите прав потребителей пытается на протяжении длительного времени навязать услуги, не связанные с текущим ремонтом и содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором находится ее жилое помещение, а именно услуги вахтера, охраны, работ по уборке земельного участка, на котором расположен жилой дом. Установленный тариф по уборке придомовой территории противоречит требованиям норм и правил и не может устанавливаться отдельно. Законодатель определил исчерпывающий перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, п.п. «г, ж, з» п. 10, п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, указывает на незаконность выделения ответчиком из общего тарифа тариф на уборку земельного участка и взимания дополнительной платы за данную работу. Кроме того, считает требования ответчика о ежемесячном внесении оплаты за услуги вахтера и охраны неправомерным, поскольку она не заключала договор по оказанию услуг вахтера, охраны; общее собрание решения по этому вопросу не принимало. Просит признать действия ООО «Риал СКС» по начислению ей платы за услуги вахтера, охрану территории, уборку придомовой территории незаконными. Обязать ООО «Риал СКС»исключить из счетов- извещений следующие графы: «услуги вахтера», «охрана территории», «уборка придомовой территории», прекратить начисление ей платы за данный вид «услуг» и произвести перерасчет начисленной оплаты с момента начала ее начисления по дату вынесения судебного решения.
В последующем истица свои исковые требования уточнила и просила обязать ООО «Риал СКС» зачесть произведенные ею платежи за услуги вахтера за период с 2006 года по 2010 года на сумму 50 082,86 руб. в счет будущих платежей за услуги по содержанию жилищного фонда; обязать ООО «Риал СКС» зачесть произведенные ею платежи за услуги «уборка придомовой территории» за период с 2006 года по 2010 года на сумму 7 434,95 руб. в счет будущих платежей за услуги по содержанию жилищного фонда; взыскать в ее пользу с ООО «Риал СКС» расходы на представителя в размере 10 000 руб.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Риал СКС» просит решение суда отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела, Родичева Е.Е. является собственником квартиры в доме по ул. К. в г. Калининграде.
На общем собрании собственников квартир дома по ул. К. в г. Калининграде управляющей компанией было избрано ООО «Риал СКС», что собственно никем не оспаривалось и следует из представленной в материалах дела копии протокола заочного общего собрания собственников помещений от 2007 г. На этом же собрании был утвержден текст договора возмездного оказания услуг обслуживающей организацией. Из содержание этого договора следовало, что «после сдачи в эксплуатацию всего квартала (комплекса жилых домов) возможно предоставление обслуживающей организацией дополнительных услуг вахтера и охраны территории».
Суд правильно указал, что услуги вахтера и охраны территории не входят в комплекс обязательных услуг, оказываемых управляющей компанией в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Данные услуги, по сути являющиеся дополнительными, обслуживающая организация вправе оказывать и соответственно требовать плату за их предоставление при условии принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений жилого дома в порядке, предусмотренном ст.ст. 156, 44, 45 ЖК РФ. При этом, помимо принятия решения об оказании дополнительных услуг именно общее собрание собственников принимает решение об утверждении ( изменении) размера платы (тарифов) за их оказание.
Как правомерно пришел к выводу суд, собственники помещений жилого дома по ул.К. никаких решений о введении указанных выше дополнительных услуг не принимали и тарифы на их оказание не утверждали. Указание в договоре возмездного оказания услуг на «возможность» их предоставления в будущем не может рассматриваться как согласие собственников управляющей организации на их оказание и заменить установленный законом порядок принятия соответствующих решений. Взимание платы по факту их предоставления суд обоснованно признал неправомерным. При этом суд правильно расценил, что указанные выше дополнительные услуги были фактически навязаны истице, что в силу требований ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» не создает обязанности по их оплате.
Кроме того, судом было установлено, что тариф платы за обслуживание жилого дома ( включающий в себя и плату за уборку придомовой территории) решением общего собрания собственников квартир жилого дома не утверждался. На протяжении всего периода обслуживания он трижды изменялся, однако управляющая компания вопрос об утверждении (изменении) новых тарифов перед общим собранием не ставила. В этой связи, суд правильно пришел к выводу, что при ситуации, когда соответствующее решение общим собранием не принято, для расчетов платы за обслуживание должен приниматься порядок предусмотренный п. 4 ст. 158 ЖК РФ, а именно, расчет платы должен производиться исходя из размера тарифов, утвержденных городской администрацией - соответствующими постановлениями мэра г. Калининграда. Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 14 мая 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий

[Dimon_]

Я проживаю в доме, все квартиры в котором приватизированы. Обслуживанием совместного имущества занимается избранная жильцами управляющая компания. Земельный участок, отведенный под строительство дома, в настоящий момент жильцам не принадлежит ни в качестве аренды, ни в качестве собственности. На данном земельном участке хранятся автомобили как жильцов дома, так и лиц, не проживающих в нем. Вправе ли управляющая компания навязывать услуги по охране этой территории посредством голосования жильцов? Или же она обязана заключать отдельные договора с каждым желающим?

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае – собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, связанную с управлением многоквартирным домом деятельность.

Подпунктами «е», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, предусмотрено, что к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится земельный участок, на котором находится данный дом, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая коллективные автостоянки, расположенные в границах этого земельного участка. Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Однако в отношении таких земельных участков законодательством установлены некоторые особенности. Так, согласно п. 3, 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года), любое лицо, уполномоченное собранием собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность жильцов дома.
Автор вопроса, говоря о том, что земельный участок не принадлежит жильцам, скорее всего, имеет в виду, что он в настоящее время не сформирован в установленном порядке.

Состав работ и услуг по содержанию общего имущества приведен в п. 11 названных выше Правил, где предусмотрены уборка земельного участка, а также содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на нем объектами.

Охрана объектов общего имущества не охватывается понятием «содержание общего имущества» и не может быть отнесена к иной направленной на достижение целей управления деятельности, поскольку под охраной в общем виде понимается совокупность действий по обеспечению безопасности и сохранности объектов собственности.

Следует отметить, что в данной ситуации отношения фактически складываются не столько по поводу охраны общего имущества в виде земельного участка, сколько по поводу охраны другого имущества - автотранспортных средств, располагающихся на этом земельном участке (автостоянке).

На основании изложенного следует сделать вывод, что управляющая компания не вправе понуждать всех жильцов дома, а тем более не проживающих в нем владельцев автомобилей, к заключению договора на охрану территории земельного участка и, соответственно, возлагать на них обязанность по оплате таких услуг, вынося этот вопрос на голосование общего собрания собственников.

Подобные действия управляющей компании являются незаконными, т.к. понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым на себя обязательством (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).
Если же такой вопрос все-таки включен в повестку дня и вынесен на голосование, то жильцы, проживающие в приватизированных квартирах, а также собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, вправе на законном основании не присутствовать на общем собрании, либо вообще отказаться от голосования (воздержаться), либо, учитывая ситуацию, голосовать против. При этом собственник помещения имеет право обжаловать в суд решение общего собрания, принятое с нарушением требований ЖК РФ (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Другими словами, управляющая компания может самостоятельно организовать охрану автотранспортных средств, принадлежащих жильцам и не проживающим в многоквартирном доме третьим лицам, только за свой счет.
Управляющая компания также не обязана заключать по этой услуге отдельные договоры на охрану с каждым желающим, так как, во-первых, эта обязанность не предусмотрена действующим законодательством РФ, а во-вторых, чтобы самостоятельно оказывать услуги по охране имущества, компания должна располагать соответствующей лицензией, которая у нее вряд ли имеется.

[karabas]

Вряд-ли управляющая компания на свои средства будет организовывать охрану. Скорее пойдут стандартным чиновничьим путем усугубления положения жильцов.

[Dimon_]

Вряд-ли управляющая компания на свои средства будет организовывать охрану. Скорее пойдут стандартным чиновничьим путем усугубления положения жильцов.

В таком случае, если хотя бы одному жильцу удастся выиграть суд по данному вопросу, то второй, третий и последующие обращения с просьбой отказаться от услуг охраны в УК будут приниматься уже в досудебном порядке, а расходы на охрану придётся либо снижать, либо "раскидывать" на тех жильцов, которым охрана жизненно необходима!
Буду раскручивать этот вопрос с УК, но чуть попозже.... из-за политических мотивов так сказать! Если у кого появится желание объединить усилия - я не против! Чем нас больше, тем мы сильнее!!

[Dimon_]

Странно почему из 136 собственников квартир за весь период голосования с конца февраля текущего года, проголосовало всего 22 человека?? Неужели всем наплевать на то, что творится в нашем доме?
Ладно, Ваше право дамы и господа... живите, платите... я при таком раскладе не хочу заниматься никакими вопросами относительно общего имущества дома.
Да, и ещё, многоуважаемые соседи, если вы просто не хотите голосовать, не обязательно пустыми бланками заполнять мой почтовый ящик!!! Спасибо за понимание!!!

ГОЛОСОВАНИЕ МОЖНО СЧИТАТЬ НЕСОСТОЯВШИМСЯ И ЗАКРЫТЫМ!!!!!

[Ilya]

В 7 корпусе голосование вроде бы состоялось. Управляющая компания раскидала по ящикам анкеты с вопросами, в том числе и по охране. Через 2 недели на стенде в подъезде висело объявление о том, что голосование состоялось, большинство жителей отказалось от продления отношений и с мая 2011 года жители не будут платить за общую охрану.

Не очень понятно, почему механизм голосования по охране в 6-ом корпусе отличен от 7-го? И что сейчас охраняют чоповцы периодически появляющиеся возле будки?

[Dimon_]

Видимо они охраняют теперь наш 6-й корпус, т.к. у нас ни кому ничего не надо... увы
Будем действовать индивидуально тогда по отказу от услуг охраны. Думаю что раз прецендент есть в 7м корпусе, то лёд уже тронулся!
Посмотрим что получится
Кстати, Илья, а собственники 7-го корпуса предъявляли требования зачесть предыдущие платежи по охране, в счет предстоящих платежей за услуги УК?

[Serg_81]

а я вообще не понимаю что делает ОХРАНА, если ее так можно назвать в 6 корпусе. В прошлую субботу нашел "охранника" только через 20 мин. Сидит молодой парень за столом и тетрадкой, где написано- обход произведен замечаний нет. Обход осуществляется каждые 2 часа, (судя по записям в тетрадке.) На вопрос что Вы здесь ОХРАНЯЕТЕ? Получил ответ- имужество МКД. А кто вошел в подъезд, жильцы или посторонние люди ему до одного места. Так что ОХРАНА в нашем корпусе - КЛАСС!!! Просто получают деньги и ответственности никакой. Больше чем уверен, если что случится с имуществом МКД, крайних не найдут. Если только назначат.

[Ilya]

Кстати, Илья, а собственники 7-го корпуса предъявляли требования зачесть предыдущие платежи по охране, в счет предстоящих платежей за услуги УК?

Я не вижу основания для этого. Мы подписывали договор c УК в котором чётка была указана сумма которую мы платим за услуги охраны.

В целом по вопросу охраны я голосовал за продление отношений. (Имею ввиду охрану придомовой территории, а не ту которая в подъезде 6-го корп.) Замена бригады или ЧОПа, мне кажется, более приемлемым вариантом нежели полный отказ от услуг охраны. В прошлом году работала бригада Петровича - я реально видел их работу и был доволен. Утром обход домов по периметру, днём всегда на месте. Знает всех жителей в лицо. Нереально было увидеть пьяных братков гоняющая на копейке по двору - теперь это возможно. Понятно, что это не панацея и скорее мнимая защита, но думаю, многие были бы чуть спокойнее за детей гуляющих на площадке, за машины ночующие под окнами и т.п.

[Mugel]

Илья, хотя вы и были против, тем не менее решило большинство. Так будет и в нашем случае.